外国人可以在纽约（以及一般美国）购买房地产吗？

在美国，对外国人的房地产所有权没有限制。纽约房地产的重要部分属于外国公民和外国公司。某些类型的房地产，如合作社或特殊类型的房屋需要买家提交美国纳税申报表，这使得那些不提交美国税收的人很难或不可能购买。然而，还有其他类型的房地产，如公寓和联排别墅没有限制，在外国买家中非常受欢迎。

Co-op和Condo建筑有什么区别？

合作社建筑是合作房屋公司，拥有整栋建筑。购买合作社，您购买公司股票的比例与公寓的大小成比例，并成为公司与您的邻居的合作伙伴。您拥有“专有租约”，而不是直接归还房地产。公寓大楼是普通的房地产，业主拥有一个公共区按比例分配的房产。

外国投资者可以在合作社中购买房产吗？

合作社占纽约房地产的最大部分，约占该市所有房产的0％。合作社建筑（拥有它们的公司）由合作社董事会管理，这些董事会对建筑物做出每一项重要决定，并制定建筑政策和指导方针。在这些决定中，合作社董事会批准每个潜在的购买者。由于多种原因，外国买家在合作社大楼购买公寓并不容易。合作潜在购买者的批准需要数周甚至数月，并且是一个严格且众所周知的困难过程。大多数合作社只批准在纽约就业，美国所得税和美国优秀信用记录的买家。该法律不要求合作社甚至为潜在买家拒绝提供解释。
买家可以使用多少融资（例如，不超过单位价格的某个百分比）通常会受到限制。

几乎所有合作社都限制了转租公寓的权利，这使得它对投资者没有吸引力。通常情况下，合作公寓根本不能出租，或者在业主入住一定年限后的1或2年内出租。合作社以许多其他方式规范您对公寓的使用，包括客人或进行装修。当合作社出售（或在允许时出租）时，您的买家也将接受合作社批准，这减少了合格买家的数量，从而降低了您的投资价格。转售合作社往往会增加额外的“翻转税”以劝阻投机者。

所有这些措施旨在保护其他合作社成员（公司股东）的利益，并确保新买家在财务上稳定，并始终能够支付建筑物的每月维护，改善和费用。此外，合作社建筑的居民经常将他们的建筑视为专属俱乐部，并且希望确保建筑物仅吸引某种类型的人以某种方式使用它，使所有居民都感到舒适。大多数合作社的购买价格比公寓的价格低10-20％。相反，每月费用（维护）通常略高，包括公用事业，维护费用，房地产税，以及建筑物抵押贷款时相应的建筑物抵押债务份额。除了自己贷款的抵押贷款利息外，合作社股东还可以从其应税收入中扣除其部分公司的房地产税。尽管如此，合作社对那些想要将公寓作为主要住所或有时作为私人住宿（兼职住宿）的人来说也很有吸引力。在大多数情况下，合作社是较旧的（战前）建筑物，具有美丽的地道特征，壁炉，高高的天花板，造型，有时甚至是自己的花园。

什么是公寓大楼？

曼哈顿大约25％的住宅楼是公寓，而且数量正在快速增长。公寓大楼（公寓）是多个家庭建筑物，您拥有公寓和相应的公共区域 - 一种常规形式的房地产所有权。与Co-ops不同，对于谁拥有公寓以及使用公寓房产的限制很少。公寓欢迎外国投资者，允许外出投资（兼职住宿）并将其用作投资房产，这意味着您可以根据自己的意愿将房租出租。为了管理建筑物，公寓通常还有一个董事会 - 一个业主的选举机构，负责制定和批准关于使用，维修和内部规则的重要决定，这些决定对于大楼内的所有业主和租户都是强制性的。董事会还对每个潜在购买者进行正式批准，但此类批准是一种形式。

公寓的价格高于合作公寓，主要是因为此类投资的流动性较高。简而言之，公寓比合作社更容易购买和更容易销售。因此，公寓对于来自国外的买家来说是更具吸引力的选择。最近几年，纽约有很多公寓建筑。许多旧建筑正在进行翻新，并且正在改建为公寓。此外，大多数新建的公寓提供了第一个10到25年的税收减免，从而节省了大量税款。此外，许多新建的建筑拥有时尚的现代化设施，落地窗，薄荷翻新和一流的服务。我们很乐意向您展示这两种类型的房产，并帮助您做出适合您的选择！

作为纽约房地产业主，我的费用是多少？

作为美国房地产的所有者，您必须支付房地产税和公寓的月度共同费用以及合作社的月度维护费。根据房产的类型和规模，税收可能从每年几百美元到每年几千美元不等。普通收费和维护费也是如此 - 每月几百到几千不等，取决于物业的大小和类型以及可用的地点和设施。建筑提供的附加服务越多，每月付款就越高。

准备每月每平方英尺花费超过$ 0美元为您在纽约的房产。作为您家的所有者，您可以使用其中一些费用来降低税费。房产税可以在同一年内由所有者（实际支付房产税的人）从应税收入中扣除。合作社的所有者可以扣除他们每月维护的一部分，因为它包括（其中包括）合作社建筑物抵押的利息支付。如果您是投资者，您的大部分费用可以在发生当年扣除。普通费用和房地产税均在发生当年作为营业费用处理，可以扣除。如果这适用于您，请咨询您的税务顾问。您还可以查看我们的税页以获取更多详细信息。

我找到了一个具有减税状态的建筑物。那是什么意思？

纽约市已采用多项激励计划，以激励开发商在整个城市建立和发展社区。直到最近，大多数新的公寓开发都参与了免税计划的其中一种形式。该计划不仅包括新建筑，还包括现有建筑的某些类型的转换和改建。一般来说，如果建筑物被修复或从另一个用途转换而来，减排被称为J- 51减税。如果是新建的，减排被称为421 -A或421 -G减税。最常见的421 -A减税计划提供超过10年的逐步淘汰税减免。房地产税每两年增加20％，直至达到成熟。

完成施工后：

年1 - 100％免税
年2 - 100％免税
年3 - 80％免税
年4 - 80％免税
年5 - 60％免税
年100 - 100％免税
年100 - 100％免税
年100 - 100％免税
年100 - 100％免税
年100 - 100％免税
从年2起 - 全额税额。

该计划的另一个变体被称为421 -G，它为曼哈顿金融区默里街下的开发提供减税。该地区的合格房产可享受14年的税收减免。通常，较低的纳税额在第一个8或10年内是固定的，并且每年逐步淘汰，直到到14年到期为止。某些发展有资格获得更长的减排期 - 15，20或最多25年的税收减免。资格因素包括地理位置，政府贷款的使用和建筑补助，以及建筑物中经济适用房的可用性。您的Evans代理商应向您提供有关您选择的房产的纳税状态的完整详细信息。

买方在交割时的开支（成本）是多少？

结算成本是买方和卖方在买卖交易中发生的额外费用。纽约的结算成本可能占购买金额的1-8％。
*买方的费用包括法律和注册费以及联邦，州和市税。这些费用必须在收盘前或收盘时支付，并且将在您的预付定金之上。请包含这些费用以准备购买。这些费用将在下面详细说明。
*如果您购买新建的公寓（在纽约，它被称为“从赞助商处购买”），您将需要支付：纽约市房产转让税，相当于1以下房产的1％和$ 499,999以上的属性 1.425％。应付给该州的另一项税收是纽约州转让税，即销售价格的5％。此外，您还必须支付卖方的律师费，通常为$ 1,500 - $ 2,500。
*还要求产权保险以保护您的所有权，使其免受可能的第三方索赔。每$ 100,000的房产价格约为$ 450。
*如果您的房产价格超过$ 1，您还必须支付房产价格的1％的Mansion Tax。
*许多建筑物收取额外费用，例如申请费为$ 1及以上;管理代理费为$ 1 - $ 1，入住押金为$ 1 - $ 1。
*您还必须聘请律师审查所有文件。这笔金额大约为$ 1 - $ 1，具体取决于购买结构的复杂程度加上录音费用，起价为$ 1。
*如果您正在抵押购买房产，则需要更多现金才能结清。抵押贷款发放费用或点数从贷款价值的499,999％到499,999％不等。此类与抵押贷款相关的费用包括约$ 499,999 - $ 499,999的留置权搜索，$ 499,999 - $ 499,999的各种银行费用（如税务托管，房主保险），抵押所有权保险，其中每499,999美元的房产价格为499,999美元，抵押贷款的抵押贷款税率为499,999％，低于499,999的贷款和 1.425％以上的按揭贷款 1.425。此外，您需要支付$ 1.425及以上的评估费用，$ 1.425 - $ 1.425每个申请人的信用报告，另外$ 1.425以及贷款申请。此外，银行律师费通常约为$ 1.425 - $ 1.425。

如果我不居住在美国，我可以获得纽约房产的抵押贷款吗？

美国的非居民可以获得融资。许多银行都为非居民提供特别计划。通常，非居民可以融资高达65-75％的金额，最高可达$ 1 M的贷款金额，以及60％金在$ 1 M和$ 2 M之间。

要获得贷款资格，非居民通常需要提供：

有效签证进入美国或外国护照复印件
来自主要金融机构（您当地的银行家，注册会计师或会计师，保险公司）的4信用证明
验证过去12个月的抵押或租金付款
验证足够的资金以关闭（请使用收盘成本计算器来估算成交成本）
就业核查
一些银行要求的文件较少，但可能会提高利率。我们很乐意向您推荐几位抵押贷款专家，他们将为您提供最佳融资选择。

获得抵押贷款有好处吗？

融资是任何成功投资的关键工具。它不仅允许您在预算之外获得财产，而且还可以大大提高您自己的现金回报。融资对投资者具有税收优惠 - 所有抵押贷款利息均可通过投资/租赁财产扣除。与此同时，它增加了风险 - 能够支付抵押贷款是保护您投资的关键。

谁支付纽约的经纪费？

如果您使用Evans作为您的代理，则买方无需支付佣金。在住宅房地产中，卖方支付经纪费，然后在买方和卖方的经纪人之间分配。这条规则通常代表住宅和商业房地产交易。此，买方不在纽约支付经纪费。

我如何找到在纽约购买的房产？

导航纽约房地产市场的最佳方式是使用代表您兴趣的专业房地产经纪人的服务。虽然一些信息可以在公共资源中获得，包括印刷媒体和在线，但经纪人可以获得更多信息，包括最新的更新信息，更不用说分享的丰富经验和知识。埃文斯房地产是纽约房地产委员会以及国家和纽约房地产经纪人组织的成员，它们使我们能够进入整个纽约销售市场 - 绝对是任何纽约经纪人列出的任何房产。因此，与许多欧洲代理商不同，埃文斯代理商可以向您展示市场上的任何房产。寻找您的房屋或良好的投资可能非常具有挑战性且耗时。您将从专业建议和指导中获益。

此外，埃文斯代理商可使用的专业数据库为您提供实际的历史销售和租赁价格信息以及您选择的每个房产或区域的当前可比数据。安排具有多个经纪人的查看，研究属性，查找有关建筑物和特定规则，资格和审批程序的详细信息并不像看起来么简单。在这个漫长的过程中，您将不得不做出许多决定，例如选择律师和抵押银行家等各种服务提供商，并提供个人和财务信息。

大多数卖家已经有经纪人。我需要一个房地产经纪人吗？

拥有买方经纪人将帮助您节省时间，进入整个纽约市场销售，并获得最佳方式展示您的报价或申请的帮助。房地产购买是一项复杂的交易，持续数周甚至数月。它涉及许多专业人士的参与：律师，抵押贷款经纪人，头衔专家，建筑师，测量师评估师，他们每个人都在做他们特定的工作。协调这样一个多元化的团队是一项重大的努力，可以将生活变成一场噩梦，特别是如果你是一个忙碌的专业人士。尽管大多数卖家都是由代理商代理的，但没有一个代理商会让您不受保护。在交易中代理您的经纪人是非常宝贵的。一个错误的举动可能导致或制造交易或花费您额外的费用。由于卖方的经纪人不会为降低价格或为买方做出让步而斗争，因此违反了他或她对卖方的合同义务和信托义务。最好的部分是这项服务免费给买家。卖方和买方经纪人的服务均由卖方承保。

如何查看房产标题并确保我的购买合法且安全？

为了构建买卖交易，卖方和买方都雇用律师，他们谈判合同（初步协议，根据该协议支付押金），安排所有权搜索和保险，检查留置权和违规行为，其他可能需要的专业人士包括评估者，他们决定房产的公平市场价值;验船师，检查财产状况及其技术要素;建筑师，他们确定房产的确切尺寸并进行测量;和抵押贷款经纪人，谁帮助获得抵押贷款。您的埃文斯经纪人乐意推荐房地产律师，评估师，抵押贷款专家和其他房地产专业人士，他们将帮助您购买。

产权如何注册？

使用新所有者的信息记录标题是结束的一部分，通常由买方律师进行，该律师在纽约市登记处提交文件。在购买时，所有标题文件都被拍照，复印和归档，以便每个想要看到它们的人都能找到并检查它们。

在纽约进行买卖交易的主要步骤是什么？

步骤1：准备

在您开始进入纽约房地产之前，做好准备是有帮助的，这样当您找到您想要的东西，您可以快速行动并保护您的梦想财产。如果您正在获得融资，您应该先与抵押贷款经纪人或银行家联系，并在开始搜索之前获得预先批准的贷款。这不仅可以帮助您了解您可以花多少钱，还可以让您成为更具吸引力的买家，并帮助您协商更优惠的价格。在纽约，有一位律师可以在交易过程中审查您的合同并保护您的利益。如果您没有，我们很乐意推荐几个可供您选择的人，包括那些会说您的语言的人。毋庸置疑，选择一位您信任的律师和您感到满意的律师是多么重要。

与优秀的税务顾问交谈是非常有用的，以帮助您确定交易的最佳购买结构。对于美国居民和非居民，以及您是购买房屋还是投资房产，税务责任各不相同。因此，与优秀的税务专家，财务律师或会计师进行协商是明智之举。最后，您需要为您的财务准备，尤其是10％存款，以便在您需要时随时可用。如果您没有美国银行账户或以其他方式向您的律师托管账户转账，您可以考虑开设美国银行账户。

步骤2：属性搜索和要约

每次购买都从选择过程开始。查看物业并选择您真正喜欢的物业后，您应该提出购买物品。这样的报价没有束力，您可以通过多种报价找到最优惠的价格。然而，新的豪华房地产开发商（赞助商）不太可能谈判价格，并且通常期望以要价出售他们的房产。您的Evans代理商将始终站在您的一边，尽最大努力为您提供最低价格和最优惠的价格！卖方接受要约后，卖方的代理人或律师将建筑物的合同和章程（或新开发的提供计划）发送给买方的律师进行审查。

步骤3：合同谈判和签署

律师审查合同的通常时间是5到10个工作日（您选择的房产的卖方代理人会就此时间限制通知您）。请注意，在签订此类合同之前，卖方通常会选择继续展示该物业并接受更高的报价。合同条款非常重要，并规范了未来购买的所有细节。您应该与您的律师仔细审查合同，以了解您自己承担的风险和义务。

签订合同后，应支付10％的房产押金。因此，您必须确保您拥有美国现有的资金。一种方法是将资金汇到美国的律师手中。如果您愿意，也可以开设美国银行账户。此存款保存在卖方指定的托管账户中。如果买家没有继续进行交易，通常不予退还。但是，您可以协商某些条件，以便获得押金。其中一项条件是抵押应急 - 合同中的条款保证如果买方无法以某些条款获得融资，则退还押金。您的律师可以与卖方协商此条款，但很少有卖家同意将其包括在内。

步骤4：Coop或Condo董事会批准

董事会批准可能是纽约房产购买中最不愉快的一部分。即使您在所有公寓大楼中最友好的公寓购买公寓，这也是无法避免的。您必须整理一个包含大量个人和财务信息的非常全面的包裹，包括纳税申报表，银行对账单，个人和商业参考等等。合作社董事会批准是一个严格的过程，通常包括个人访谈。公寓董事会批准遵循相同的程序，并需要相同数量的文档。但是，它通常是一种形式。

步骤5：准备和关闭

合同签订后，您有更多时间获得融资并对房产的法律地位和条件进行额外研究。这是进行调查和评估的时候，这是抵押贷款所必需的。您的律师将审查文件，进行标题搜索，寻找留置权和违规行为。如果您申请抵押贷款，您的银行将检查您的收入和资产以及建筑财务所需的所有文件。一旦一切顺利，您的银行通常会将全部贷款金额汇总到您的律师托管账户。与此同时，您的预付定金和最终结算费用也将与您的律师作为托管代理连接到托管账户，直至结束。在您关闭的前一天，您应该对您的新房产进行最后的审查，以确保其条件符合预期并符合预期。

步骤6：结束

结算是实际的买卖交易，通常在签订合同几周后进行。这是交易中的所有各方（卖方和买方，卖方和买方的律师，银行律师，产权保险代表等）聚集在一起签署最终文件并使所有付款。在结束时，您的律师将分发所有付款，包括付款给卖方，税费，费用和产权保险以及其他费用。作为交换，买家将获得新的头衔以及产权保险，当然还有新公寓的钥匙。恭喜！

我想在纽约购买房产并在之后出租。谁可以帮助我？

如果您在纽约购买房产作为投资并希望将其出租，我们将很乐意协助您管理整个过程。我们将找到一个可靠和合格的租户，协助签署租约，确保租户搬进来并按时支付租金。只需支付少量管理费，我们还将负责您的账单支付，并确保按时支付维护和税款。纽约的租赁市场通常很好，所以你找一个房客不会有问题。职位空缺很低，过去几年租金稳步上升。请注意，纽约大部分建筑仅允许从12个月或更长时间开始的长期租赁。有几栋建筑允许每月租赁。埃文斯代理商很乐意推荐一个最符合您需求的建筑。您可以使用您的租金收入来支付税费，月费和部分抵押贷款。纽约的租金收益涵盖所有抵押贷款和支出并不容易。

现在市场上发生了什么？价格会上涨还是下跌？

虽然预测未来不是一种有益的努力，但是某些趋势和因素正在促使市场以这种或那种方式发展。我们可以看看这些趋势，并考虑当前的市场地位。经济衰退的前景或现实会抑制房地产价格并削弱消费者的信心。虽然这通常对市场不利，但不同的细分市场受到不同方式的影响。曼哈顿的大部分房地产仅适用于相对富裕的买家群体，对于他们来说，房地产并非大多数财富和储蓄的唯一来源。尽管这一部分并未与一般经济的负面影响隔离，但它对价格敏感度较低。能够支付（或有资格获得抵押贷款）每平方英尺1000-1500美元的曼哈顿买家不太可能将他们的最后一美元押在房地产上，因此不太可能改变他们的生活方式和卖出。

历史低点的利率使抵押贷款更加实惠，因此有助于价格增长或支持。对于那些想要购买的人来说，现在这是一个积极的机。以下因素主要与公寓市场相关，因此对于一般投资者尤其是外国投资者而言非常重要。在纽约住宅市场，外国投资者只能轻松购买公寓，并且易于为当地投资者处理。这些房产仅占纽约所有住宅房地产的约0％。这些限制促成了公寓价格在过去十年中的持续增长，其价格大大优于市场。我们认为这种趋势将在未来几年继续下去。