纽约市可以出租哪些类型的物业？谁将是我的房东？
与某些欧洲城市不同纽约市的普通房东是公司房东。当然，您会遇到一个单独的房东，特别是如果您正在寻找联排别墅中的公寓。但是，大多数租赁高层建筑是公司所有的。公司雇用一家管理公司来管理其出租物业是很常见的。这些管理公司负责选择潜在的租户，处理租赁，收取租金和提供物业管理。一些个人房东自己拥有和管理自己的财产。这些房东通常会在多户联排别墅中租住公寓，或者在合作社或公寓大楼中拥有财产。与大型公司房东不同，个别房东会通过名字认识您，并且会更加专心，也更加关注您如何使用其财产。
租赁申请的批准流程如何？
纽约市法律旨在保护租户的权利。房东要拖欠房客要花大量时间和法律费用。因此，纽约房东在选择最负责任，信誉可靠和财务能力强的房客时要非常谨慎，这是合乎逻辑的。请参阅我们的信用评级部分以获取更多信息。通常，每个管理公司都会确定潜在租户必须提供哪些具体文件，或者他或她必须满足的其他要求才有资格获得批准。不同的管理公司有不同的政策。但是，通常会严格遵循这些政策，并且不容易协商。
较小的房东或管理公司有时可能更容易与之谈判。这些较小的公司需要管理的财产较少，因此更有可能单独查看每种情况，并考虑具有非常规背景或非标准财务信息的租户。个别房东将自行决定接受谁作为房客。他们的偏好可能会有所不同，他们可能会考虑更多因素，而不仅仅是您的信用等级。您也许可以安与个别房东的会议，并亲自出示您的申请。
如果您选择的公寓位于Condo或Coop大楼中，则在大多数情况下，不仅您的未来房东还必须获得Coop或Condo董事会的批准。董事会通常对租户有不同的要求。但是，董事会批准花费的时间最多，最难获得。
我如何向房东证明我是该公寓的重要租户？通常的财务要求是什么？
通常的要求是您的年总收入至少为月租金的40-50倍。例如，如果您的租金是$ 2,000，则将要求您证明您至少赚了$ 80,000。如果您与伴侣，配偶或室友合住公寓，则您的收入可以合计以满足财务要求。可以通过验证您的储蓄，库存或拥有的房地产来加强财务状况。
我找到一个完美的公寓！我下一步要做什么？
选择公寓后，您必须提交申请。该应用程序所需的信息可能会有所不同，但是通常您需要提供以下信息：
全名
当前和以前的地址
就业信息
年收入
社会安全号码（SSN）
您的个人和财务信息必须通过证明文件进行验证。文书工作的数量和应用程序的复杂性取决于新公寓所在的公寓类型，财务状况和租赁历史。您的Evans顾问将帮助您确定哪些证明文件将帮助您证明自己是可靠的租户。该申请通常需要以下文件：
照片识别
两个最近的工资单的副本
正式就业证明信
最近2-3个月的银行对帐单
验证其他资产（共同基金，股票，房地产等）
最近2年的纳税申报表和W- 2
以前房东的参考
过去房东，雇主，担保人（如果有）的联系信息。
此外，您还必须授权房东或其代理人进行信用检查。他们将检查您的信用报告，以确保您的财务状况稳定，可靠并且能够负担租金。
我在美国没有信用记录，租金记录或以前的工作经历。我还能在纽约市租公寓吗？
即使您的情况与典型的纽约市合格租户的个人资料都不匹配，您仍然可以选择租赁。您来对了房地产经纪人！埃文斯（Evans）的专长是帮助像您这样的人从世界各地迁居纽约，我们在与外国租户和买家打交道方面拥有丰富的经验。在这里，经验丰富的经纪人会非常有帮助–我们将研究您的情况，并就如何为潜在的房东提供最佳方案提供建议。埃文斯（Evans）顾问将与您合作，了解如何“翻译”您的外国经验并将其呈现给房东，以说服他或她是您的合适房客。您在纽约的朋友或同事之一可以充当租约的担保人。财务问题也可以通过提供更大的保证金和/或预付几个月的租金来解决。
是担保人？我需要一个吗？
担保人是可以向房东保证在您遇到经济困难时将按时足额支付租金的人。如果您不符合信用或财务要求，则房东可能会同意让您的担保人共同签署该租约。首选担保人通常是住在三州地区（纽约，新泽西州或康涅狄格州）的家庭成员或密友，并且可以提供证明文件，证明他或她的年收入是该州的80-100倍。出租。但是，请确保您的担保人理解并同意，他或她将必须与您一起完成整个申请程，并且将被要求出示他或她的信用报告，就业和收入证明并提交许多其他个人信息，包括W2表格和纳税申报单。
需要任何申请费吗？
通常，处理您的申请需要付费。费用因建筑物和管理公司而异。对于租赁建筑物，申请费通常为$ 100-$ 150。对于合作公寓，此费用可能更高。信用检查费用为每位申请人$ 30-$ 100。这些费用通常不予退还。此外，为了启动申请程序并将公寓退出市场，代理商可能还需要可退还的“诚信”押金。金额可能从$ 300美元到一个月的租金不等。如果房东拒绝了您的申请，这笔押金将退还给您。如果申请成功，则押金将计入租金。
签订租约时需要预付多少钱？
标准租赁条款要求包括以下内容的预付款：
第一个月的租金
一个月的保证金（在租赁期结束时可退还）
经纪人佣金（通常是年租金的15％）
在某些情况下，如果您的财务信息和信用等级引起房东的某些担忧，则可能会要求您增加保证金或预付更多租金。
可接受的付款方式有：认证支票，汇票，银行支票，旅行支票或电汇。一些房东只接受经认证的支票。您的Evans顾问会在您签署租约时为您提供确切的付款建议，以及更可取的付款方式。
什么是通常的保证金？我要付给谁？我会对此感兴趣吗？
标准保证金是一个月的租金。不幸的是，您没有任何保证金利息。有时候，如果您的租金在第二年上涨，您将不得不增加一笔定金，以补偿第一年和第二年之间的差额！
挂牌价可以商量吗？
当然，没有什么是一成不变的，通常可以协商租金。此外，最好询问一下市场上已有多长时间的公寓以及是否有谈判余地。还要检查的另一件事是房东是否提供任何租金优惠，例如一个月的免费租金或成为健身房会员。但是，鉴于当前的市场状况，租赁物业的供应有限（并且正在减少），以及对曼哈顿公寓的需求不断增长，因此房东几乎没有动力来协商租赁价格。
我需要律师来谈判我的租约吗？
通常，房东使用纽约房地产委员会准备的标准租赁表格（此处以pdf格式提供）。但是，房东经常以车手的形式对租约进行补充或修改。因此，我们始终建议客户向其律师咨询，以确保他们的利益得到最大程度的代表和保护。
我有宠物；我需要提前通知房东吗？
纽约人喜欢并经常养宠物，无论他们的公寓大小如何。但是，不幸的是，并非所有房东都允许宠物进入他们的建筑物。不同的房东和建筑物对宠物有明确的政策。有些建筑物允许所有宠物，有些只允许一些宠物（例如猫）。请告知您的代理人您有宠物，并且您的代理人将预先选择可携带宠物的属性。
通常的合同期限是多少？
大多数房东会为您提供为期一年的租赁。如果您希望签订更长的租约，那么在租金上涨的情况下，房东很可能会提高租约每一年的租金。这样做是为了通过保证较长时间的固定价格来补偿房东可能放弃的潜在市场租金上涨。超过两年的租赁在纽约市非常罕见！
如何延长我的租约？
通常，延长租约很容易。大多数房东会给您寄信，其中您可以选择延长您的租赁期限，并为下一年设定新的租金。如果您希望继续租用公寓，则可以与房东协商这些新条款，签署延期文件，然后将其发送回房东。
我可以在期限届满前终止租约吗？
虽然很容易延长租约，但在租赁期结束之前，纽约市的租约通常很难终止。在大多数情况下，即使您不需要公寓，您也有责任根据租赁支付租金。但是，在某些情况下，您可以在房东的允许下将租约转让给其他人。
什么是租金控制和租金稳定的公寓？我可以得到这种公寓吗？
租金控制计划适用于纽约市约50,000套公寓。这些公寓位于1947之前建造的建筑物中，并且自七月, 1971以来一直被租户或其合法继承人占用。当租金控制的公寓空置时，它要么变得租金稳定，要么完全脱离租金管制。租金稳定型公寓通常位于1947和1974之间的六个或六个以上单元的建筑物中，以及其他类型的物业中。该计划涵盖了超过一百万套公寓，在您的搜索中，您可能会发现其中一些公寓。
当然，租金稳定的公寓是非常可取的，特别是如果您打算在那里呆几年。无论当前的市场价格如何，您的房东都只能每年仅小幅增加租金。
谁来管理物业？如果发生故障或需要修复怎么办？
豪宅高层通常有一个维修人员或一个每周7天，每天24小时待命的人员。这因建筑物而异。大多数中型和大型建筑物都有一个主管“超级”，他经常住在建筑物中。其他管理公司没有现场管理，尤其是在较小的建筑物中，可能仅应要求提供维护。在这种情况下，您必须在正常工作时间致电管理公司并安排约会。如果您的房东亲自管理建筑物，则必须直接与房东联系以获得帮助。如果您的建筑没有超级建筑，并且需要一些帮助，Evans将很高兴为您提供附近有执业证书的杂物工的信息。
谁支付纽约的经纪费？多少钱？
租公寓时，经纪人费用是在签订租约时由房客支付的。它通常占年租金的15％。因此，如果租金是每月$ 2,000，则佣金将为：$ 2,000 x 12 x 15％= $ 3,600。在埃文斯，经纪费包括财产搜索，安排观看，申请帮助，房东谈判以及安排租赁签署的所有服务。
最重要的是，您的Evans代理商将作为您的代表，在谈判租赁条件时保护您的利益。我们将准备必要的文件并进行属性分析，以确保没有隐藏的问题。我们将安排关闭的结构和程序，以确保一切顺利，并且您不会承担财务风险，超额支付费用，并准时和良好地收到您的公寓。与您在许多其他房地产公司的经验不同，我们收到佣金后不必终止与您的关系。我们很乐意为您解决在新地点可能遇到的任何问题：从就漏水的水龙头与您的上级联系到解决更复杂的问题和冲突。